近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。<霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊/p>

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(y霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊īng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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