OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管(g正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗uǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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