近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的)关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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