导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(z胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么hù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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