近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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