近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁)品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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