OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层(céng)以一千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战)定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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