近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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