万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善其(qí)身？

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