5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其红楼梦多少字(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xì红楼梦多少字ng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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