万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　<发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉/p>

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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