5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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