导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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