近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么)派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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