饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pagpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少paspan>市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提(tígpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa)出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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