导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zh匚字旁的字有哪些，区字旁的字ái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套(匚字旁的字有哪些，区字旁的字tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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