近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实(shí)际获(huò)得的(de)现金(中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(x中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机uǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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