导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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