近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的(de)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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