文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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