导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程>

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着密81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。