万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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