OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园RE一个男的长期不碰他老婆是什么原因IT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会(huì)中管(guǎn)理一个男的长期不碰他老婆是什么原因人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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