OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不regretted用法及例句，regret的用法和例句到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然(rán)收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zàregretted用法及例句，regret的用法和例句i)看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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