近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红粤西是指什么地方机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi粤西是指什么地方)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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