5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股小舞去掉所有衣服是什么样子的股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(小舞去掉所有衣服是什么样子的zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后小舞去掉所有衣服是什么样子的，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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