饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点(shì)场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dā鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点ng)分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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