饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关(guān)于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业性(xìng)，居(jū电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的e-height: 24px;'>电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的)民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务(wù)事(shì)项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业的(de)专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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