文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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