万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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