文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(z科兴是美国的还是中国的hì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售科兴是美国的还是中国的制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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