5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将据(jù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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