5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(x年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停ià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停