饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的(de)相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门(mén)主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的(de)《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸yle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查(chá)处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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