导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén天津面积多少平方公里)口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(y天津面积多少平方公里ì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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