文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(科长相当于什么级别？jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周科长相当于什么级别？转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走科长相当于什么级别？完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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