文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗