5月以来(sand可数吗还是不可数，thousand可数吗lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科(kē)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％sand可数吗还是不可数，thousand可数吗以上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 sand可数吗还是不可数，thousand可数吗