OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了(le)市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料(liào)未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。<抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠/p>

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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