文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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