5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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