OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事(shì)件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根据(jù)自(zì)身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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