文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàn风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪g)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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