饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房凝神静气的意思，凝神静气的意思解释(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi凝神静气的意思，凝神静气的意思解释)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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