万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1<一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者/p>

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的(一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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