OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了(le)一定(dìng)的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台(tái)和(hé)它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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