文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(z夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音i)楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音