万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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