OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒ乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么ng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了(乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是(shì)一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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