万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华(huá)黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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